女子买69平房屋公摊竟有37平！当地住建局：商业公寓对公摊无规定

  “69平方米的房子，公摊面积竟然达到37平方米，公摊率超过了50%，这也太离谱了。”

  近日，陕西西安市民姬女士在网络上发声称她购买的69平方米的房子公摊面积达37平方米，她表示想不通公摊面积为何会这么高，至今没有收房。事件引发网友质疑和讨论。

  据华商报报道，7月12日上午，在位于西安市东仪路的荣安芙蓉印月小区门口，姬女士告诉华商报记者，自己2020年购买了该小区1号楼一套商业公寓，因疫情原因推迟到今年3月份交房，但至今自己并没有收房，就是想不通为啥公摊面积这么高。

  根据姬女士提供的购房合同，出卖人为西安康翰置业有限责任公司，该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量事务所有限公司，预（实）测建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米。

  “我问当时的售楼员，他说这个公摊面积在购房合同里写的很清楚。”姬女士说，合同是去年才拿到的，之前自己也没有留意，也没想到花了50多万元，买了一半的公摊。印象中楼盘的公摊率就是百分之十几，高也不过20%多，没想到这里竟然是50%多，令人咋舌。

  记者随同姬女士进入1号楼，楼梯里还贴有“城南现房 清盘热销”的广告，楼里多户正在进行装修，楼道比较宽敞。“这楼道里都能开车，可我也不想买这么宽的楼道呀？”姬女士说。恰巧遇到两位房产中介人员，跟随进入两套50多平方米的房子，看起来套内面积大约20多平方米。“这个楼确实公摊率很大，听说是53%。”中介说。

  记者又联系到当时姬女士的置业顾问，对方解释说，本身商业楼的公摊就比较高，在姬女士购房时，已经仔细说明了公摊等有关问题，该公寓的公摊率确实达到了50%，但是单价低，舒适度高，而且国家在公寓楼公摊面积比例方面是没有具体规定的，西安有的楼盘公摊率达到了60%。“我们这么大的楼盘，五证齐全，规划都是经过政府部门审批的，公摊没问题，符合国家规定。”其表示，目前公寓公摊面积并没有明文限制。

  据央广网报道，记者于7月13日下午前往位于西安市东仪路的荣安芙蓉印月小区进行探访求证。当日19时，记者来到小区周边，发现小区附近并不繁华，进出居民也不是很多，地下车库门口落灰较多，两边甚至有封条禁止出入。

  记者来到售楼部，有三两客户正在咨询购房，此时大多数工作人员处于休息状态。当记者问及公摊面积时，售楼部李先生称该小区公摊面积确实很大，但小区高档、环境优美、物业服务好，价格实惠公道，实际上对于购房者来说十分划算。同时，他表示公摊面积规划合理且符合国家规定，否则不可能拿到房管局的批准文件。

  小区的业主王女士和姬女士同在一号楼，她表示小区的确存在公摊面积大的问题，基本上家家户户情况都类似。她和记者说，在购房前，她知晓公摊面积的问题，合同里也写得很清楚，但终究是选择了入住该小区。

  央广网记者随同王女士进入小区时看到，小区绿化较多，环境整洁，晚上楼栋内住户亮灯较少。随后记者跟王女士一同进入1号楼，乘电梯到王女士家所在的楼层查看情况。她所居住的楼层一梯两户，王女士和对门邻居家中间间隔空间较大，楼梯间和公共区域面积比较大，十分宽敞。“我们这个小区公摊面积确实比较大，要是想打乒乓球，在楼道里放一张球桌都可以。”王女士调侃说。

  究竟商业公寓的公摊面积比例有无具体规定？姬女士说，自己曾前往雁塔区住建局咨询，但没获得明确回答。

  据极目新闻报道，7月13日，西安雁塔区住建局的工作人员表示，此前确实有女子来咨询过该楼盘公摊面积的问题，相关负责同事已解释说明，目前公摊面积的占比没有明文规定。

  一位业内人士接受媒体采访时说，据了解西安商业公寓一般公摊率是40%—45%，因为公寓有比较豪华的大厅、长走廊、上下楼梯以及三四部电梯，因此公寓公摊率很高，一般都在40%以上，但超过50%的情况也比较少见。

  另据上游新闻，7月14日，雁塔区住建局一名工作人员表示，“这名业主购买的房子是商业公寓，我们查了所有的法律文件，的确没有关于公摊面积比例的规定。商业建筑和民用住宅是完全不同的，商业建筑本身公摊面积就很大，例如商场的大厅，几乎全是公摊面积，甚至70%都是公摊。具体到商业公寓，建公寓时业态会影响到设计，如果纯粹是Loft公寓或者办公型公寓，公摊面积就会小一些；如果原来计划是弄成酒店，楼道、过道可能会大一些，公摊面积也会大一些。”

  具体到荣安芙蓉印月小区，该工作人员表示：“这个建筑从规划来说，容积率、楼体建设等都有国家强制规范，设计的户型都是按照开发商和楼体的建筑定位来设计的。所有的施工图、设计图、规划图，都是经过各级专业部门审核的，包括施工图现在都有专业的审图公司，怎么设计、哪里合理不合理、是否违反国家强制性规定等都是审核重点，所以只要不违反强制规定，我们也不能干涉。只能说设计时可能有不同的考虑。比方说原来可能设计成酒店的，酒店不好卖，就当公寓来卖了。”

  据央视新闻报道，公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。

  1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

  2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

  简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

  国家目前对住宅的“公摊面积”并没有设置上限和下限，但这并不代表“公摊面积”可任由开发商随意设定。

  在《商品房销售管理办法》中，对于房子面积缩水有明确要求：出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。即合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

  律师提示，购房人在前期签订购房合同时，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。

  央视新闻去年8月曾报道，在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中精确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

  从购房人的角度来说，“公摊面积”太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。

  此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中有极大几率会出现很多困难和问题。

  中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬称：“（目前）按着建筑面积来计价或产权确认也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于老百姓所有的，还是有合理性的。”